自20世纪90年代初我国房地产业兴起到现在，房地产业已经经历了三十年左右的发展，其间虽经起伏，但发展至21世纪初，房地产业已经成为国民经济的重要组成部分。房地产业属于资金密集型产业，被公认为是高投入、高产出、高利润且伴随着高风险的行业。房地产开发企业的风险主要包括市场风险、政策风险、决策风险、财务风险、运营风险和合规及法律风险等。随着房地产开发企业管理意识和水平的提高，市场风险、政策风险、决策风险、财务风险和运营风险，近些年已经引起房地产开发企业的足够重视。房地产开发企业在项目开发之前一般都会进行充分论证，包括市场前景预测、盈利能力评估，以及对国家产业政策走向进行认真分析研究，并在此基础上作出房地产投资决策。但房地产开发的合规风险及法律风险远未引起房地产开发企业的足够重视，很多房地产开发企业仍然囿于与行政管理部门的关系，对合规风险及法律风险熟视无睹；或者有些房地产开发企业虽然意识到合规风险及法律风险，但不知道如何进行合规管理及法律风险防范。 由于房地产开发企业对合规风险及法律风险重视不够，或虽引起重视但不知如何有效地预防，常陷入各种各样的纠纷中。这些纠纷既包括与行政管理部门的纠纷，又包括与平等民事主体的纠纷，如与金融机构、建筑承包商、分包商、材料设备供应商、设计单位、监理单位及各类中介机构、购房人、承租人等的纠纷。这些纠纷轻则使房地产开发企业面临违约赔偿等一系列的法律诉讼，重则导致房地产开发企业失去土地的使用权或项目的开发权。尤其是近十年来，由于房价的波动，国家出台了一系列相关政策对房地产市场进行宏观调控，给房地产开发企业带来了法律风险，导致房地产纠纷诉讼案件数量有所增加。房地产开发企业遇到的各种各样的纠纷可能使其陷入困境，这不仅会给房地产开发企业造成物质损失，还会影响其声誉。房地产开发企业合规风险及法律风险主要来源于政策、市场、决策、经营和管理，因此，应从风险的源头控制合规风险及法律风险，而控制风险的关键在于预防。进行房地产企业合规管理及法律风险防范的重点也在于预防，而非在发生纠纷后像消防员一样去灭火。一个企业的核心能力并不在于其诉讼能力，而在于通过一系列管理能力的提升来避免因工作中的疏忽引起的争议和诉讼，从而化不特定的法律风险为特定的管理成本支出，这才是企业应当采取的上策。参见吴江水：《完美的合同——合同的基本原理及审查与修改》，中国民主法制出版社2005年版，第1页。房地产开发企业进行合规管理及防范法律风险，需要建立健全企业合规管理及法律事务工作机构和法律顾问制度，并充分发挥合规及法务工作人员的作用。房地产开发企业合规建设及法律风险处理常见的方法有避免法律风险、降低法律风险、转移法律风险和保留法律风险。但房地产企业风险防控体系的建立不仅要健全企业内部机构，还要从合规和管理的角度，根据项目开发流程的不同阶段，结合房地产企业自身的不同发展阶段、发展规模、市场变化、企业风格、企业性质等方面全方位建立合规体系与风险防范体系，找到适合企业的合规管理体系和风险防范方法。本书希望从房地产开发企业的角度出发，通过对房地产开发企业合规管理体系的建立和法律风险防范的分析，找到预防合规风险及法律风险的方法，以资房地产开发企业借鉴。 笔者平时工作侧重于房地产开发过程中的合规管理及法律风险防范，对前期开发流程、报批和审批环节及其具体细节、前后衔接等内容没有亲自处理过，主要通过案件或前期规划人员及网上公开资料了解相关知识，因此，本书关于程序方面的内容难免会有疏漏。另外，行政管理部门关于开发流程及审批手续的政策也会根据不同的情况随时变化，行政管理部门本身也存在机构或职能调整的情况，而且各地的规定也略有不同，因此，关于开发流程及审批手续的部分还请读者根据当地具体规定仔细鉴别。本书的编写历时十余载，前期准备的资料及案例因法律法规及政策的变化，很多已经修订或者废止，很多规范性法律文件中的具体条文序号、内容等因修订也发生了变化，在此还请读者注意，在引用具体规范性法律文件时务必核实其是否被废止及条文内容和序号是否发生变化。本书共有十一章，按照房地产开发的基本流程顺序安排：第一章为房地产开发企业设立合规管理及法律风险防范；第二章为土地一级开发合规管理及法律风险防范；第三章为房地产二级开发合规管理及法律风险防范；第四章为房地产开发企业融资合规管理及法律风险防范；第五章为外商投资及对外投资房地产合规管理及法律风险防范；第六章为建设工程勘察设计监理合规管理及法律风险防范；第七章为房地产开发企业工程建设合规管理及法律风险防范；第八章为房地产开发企业交易合规管理及法律风险防范；第九章为房地产开发企业税费合规管理及法律风险防范；第十章为房地产开发企业物业合规管理及法律风险防范；第十一章为房地产诉讼与仲裁。为节省篇幅，本书不解释概念，不对概念的内涵与外延进行界定，均以常识性理解为主。本书的编写得到了各界朋友的帮助。本书能够出版，要特别感谢华英证券有限责任公司监事李建立、中国计算机世界出版服务公司董事长滕小强、青岛计世智岛软件园开发有限公司总经理金鹏，还要感谢泰华锦业房地产开发有限公司董事长李春岗、北京宣兴房地产开发股份有限公司副总经理梁海奇、北京华油房地产开发有限公司总经理刘洪文、正源房地产开发有限公司副总经理富焕斌、中国卫通集团股份有限公司审计与法务部经理袁克文、辽宁宏业控股集团有限公司董事长王国林和总经理孙国朋、北京市京东物资公司董事长郄茂金、三河华远房地产开发有限公司副总经理高原、北京昌平科技园发展集团有限公司吴迪，以及北京首都开发股份有限公司、北京首开亿信置业股份有限公司、北京东银燕华置业有限公司、中国房地产开发集团有限公司、北京优龙国际旅游度假村投资有限公司、惠州市嘉银实业有限公司、武汉军泰置业有限公司、河北鑫博房地产开发有限公司、海南华鸿和怡置业中心、武汉爱心锦泰置业有限公司、济南中力房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司等房地产开发公司专业人士在本书编写过程中给予的专业指导和建议。在此还要特别感谢北京市鑫诺律师事务所主任郝建亚律师、刘宁律师、张庆律师、郭振中律师、王江华律师、党建兴律师、薛康波律师、展曙光律师、杜晓军律师、魏超律师、冯向峰律师等全体同人及北京市时代九和律师事务所的前同事、北京瑞强律师事务所主任郑瑞志律师的专业建议与帮助，还有北京老舍文艺基金会理事长王海域，在此一并表示感谢！此外，还要特别感谢北京大学出版社陆建华编辑、王馨雨编辑及其团队成员辛勤的付出！由于笔者学识和实践仍有不足，水平有限，本书在深度、广度、用词的准确性和实务操作性上均未完全达到笔者的预期，疏漏错误之处在所难免。因此，对于本书错误及不足之处，诚挚欢迎广大读者和房地产相关专业人士批评与指正。笔者邮箱：13901156983@139.com。刘桂林2023年7月于北京宣武门